Ако харесваш тази статия, защо не я споделиш с твой приятел в Svejo?
Валентин Стоянов е завършил Право в СУ „Св. Климент Охридски” и е специализирал Право на Европейския Съюз и Международни икономически организации в Университет Хамбург, Германия. В момента работи като юрисконсулт във финансовия сектор. Член е на Контролния съвет на СДС, както и съветник на г-н Пламен Юруков.
Голяма част от чуждестранните инвестиции в България, особено през последните няколко години, са в недвижими имоти. По данни на НСИ през 2007 г. над 37% от преките чуждестранни инвестиции в страната са под формата на покупки на имоти. Отделно – в строителство са около 30% от привлечените в България средства. Тези факти наложиха пазара на недвижими имоти и свързаните с него дейности като един от най-значимите сектори на националната икономика, създаващи работни места и допринасящи в много голяма степен за стопанския растеж.
Оптимизмът на пазара обаче беше сериозно помрачен от разразилата се в края на миналата година световна финансова криза, заплашваща да засегне и българската икономика, включително да доведе до сериозно намаляване на инвестициите в недвижими имоти. Индикатор в тази насока са и наскоро оповестените предварителни данни за размера на чуждестранните инвестиции в страната през първото полугодие, които намаляват с половин милиард евро на годишна база.
Какво да се направи
На този фон, най-адекватната мярка, с която държавата би могла да подкрепи икономиката и в частност пазара на недвижими имоти, би била намаляване на няколко данъчни ставки, имащи пряко отражение върху инвестиционната активност в сектора на имобилиите. Конкретните ефекти биха били поне два. На първо място, намаляване на данъчната тежест във връзка с недвижимите имоти и сделките с тях би намалило транзакционните разходи на икономическите агенти и би направило притежаването на имот финансово по-изгодно. Наред с това – редуцирането на някои ставки би способствало за намаляване на сивия сектор и в крайна сметка – за по-високи данъчни приходи за държавата и общините. Факт е, че бюджетния излишък само от началото на годината до юли достигна внушителните 4.2 млд. лева, като очакванията са тази сума да се увеличи до края на 2008 г. Същевременно фискалният резерв на страната надхвърля безпрецедентните 10 млд. лева. Точно поради тази причина може да се мисли за значително намаляване ставките на всички данъци, имащи пряко отношение към бизнеса с недвижими имоти.
Местен данък
Така например, напълно реалистично е едно сериозно редуциране на местния данък при прехвърляне на имоти. От началото на тази година на общините беше дадена възможност за приемане на ставки в диапазона от 2 до 4% /от сумата, посочена в нотариалния акт/, като до миналата година ставката беше фиксирана на 2% в Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/. За отбелязване е, че законодателят не дава някаква по-ниска долна граница на местния данък. Като следствие от промяната в ЗМДТ, общините в цялата страна масово вдигнаха ставката, като в София например увеличението е от 2% на 2,5%. Именно поради високия местен данък, изповядванията на сделки за покупко-продажба на имобилии в голяма част от случаите стават по-близо до данъчна оценка, а не на реална цена, което в крайна сметка сериозно ощетява самите общински бюджети. Точно поради тази причина може да се мисли за намаляване на местния данък напр. до 1% и дори по-малко.
Практиката показва, че редуциране на данъчните ставки води до по-голяма събираемост, като пример в тази насока е политиката за намаляване на корпоративния данък, данък общ доход и осигуровките през последните години. В същото време, в духа на прохождащата фискална децентрализация, е възможно компенсиране на общините с оставяне в техните бюджети на някаква част от приходите от корпоративен данък и данък върху доходите на физическите лица.
Данък дивидент
През последните години като важен движещ фактор на пазара на недвижими имоти се наложиха т.нар. АДСИЦ /акционерни дружества със специална инвестиционна цел/, създадени с обнародвания през 2003 г. едноименен закон. По-голямата част от съществуващите вече над 70 подобни компании се занимават именно със секюритизация на недвижими имоти, т.е. с емитиране на ценни книжа за набиране на капитал и последващото му инвестиране в бизнеса с имоти. Набраните от АДСИЦ по тази схема средства достигнаха десетцифрена сума и наложиха този тип компании като водещи както на българския капиталов пазар, така и в бизнеса с недвижимости, осигурявайки хиляди работни места и гарантирайки сериозна подкрепа за стопанския растеж на страната.
Трябва да се отбележи, че по закон АДСИЦ са длъжни да разпределят 90% от печалбата си под формата на дивиденти. Пълното премахване или намаляването именно на данъка върху дивидентите би насочило по-голям финансов ресурс към основната дейност на дружествата със специална инвестиционна цел, позволявайки им да реинвестират средствата, които държавата не изземва. Факт е, че приходите за държавния бюджет от данък дивидент през 2007 г. са били в размер на около 190 милиона лв. Тази сума е съвсем ниска на фона на бюджетен излишък от 4.2 млрд. лева само за първите седем месеца на 2008 г. В момента ставката на данъка е 5% и е напълно възможна отмяната му.
ДДС
В обществото набира скорост и големият дебат за редуциране на ДДС ставката на 18% - въпрос, към който пряко отношение има и секторът на недвижимите имоти. Минимум 8 млрд. лв. са очакваните постъпления от този данък през 2008 г. На практика редуциране на ДДС до 18% би означавало около 800 млн. лв. по-малко приходи в държавния бюджет, които очевидно представляват едва около 20% от огромния буфер на бюджетния излишък, натрупан през първите месеци на настоящата година.
Изводите
В крайна сметка, по-ниските транзакционни разходи за сделките с имоти биха насочили повече инвестиции в сектора и съответно биха направили България по-атрактивна инвестиционна дестинация. Същевременно приносът за намаляване на сивата икономика би бил огромен. Нека си представим и как би изглеждала страната ни на европейската инвестиционна карта без данък върху дивидентите, в допълнение към плоския данък от 10% – и всичко това на фона на впечатляващ бюджетен излишък и добра фискална дисциплина. Би било добре и да си спомним, че само преди 3-4 години се гледаше скептично на идеята за 10% корпоративен данък, а след реализирането на тази реформа, приходите от този данък растат със забележителни темпове. Същото може да се каже за данъка върху доходите на физическите лица и приходите от него след въвеждане на единна ставка от 10%. Истината е, че ниските данъци благоприятстват цялостното развитие на икономиката и в частност пазара на недвижими имоти. При това – не за сметка на събираемостта на данъците.
SVEJO.NET: 
